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「土地探し」講座

道路条件(2)道路の種類

道路には、各種法律に基づく種類があります。まずは、その種類を挙げてみます。

  (1)国道
  (2)都道府県道(県道・府道などと呼ぶ)
  (3)市町村道(市道・町道などと呼ぶ)
  (4)私道

これらの道路には、それぞれ道路の管理者というものがいます。国道であれば「国」が
管理者ですし、市道であれば「市」が管理者です。

この道路の種類も幅員と同様に、土地の資産価値に影響するものです。

上記(1)〜(3)に接した土地であれば、資産価値にマイナスではありません。
これは、あくまで道路の種類だけで考える場合の話であって、例えば、国道沿いだけど、
交通量が極端に多くて騒音や振動が激しい場合は、住宅地としてはマイナス条件となります。

この(1)〜(3)に比べて、(4)の私道の場合は、資産価値にマイナスの影響を
与えることがよくあります。

道路の種類

ただ、「私道」と一言で言いましても、この私道にも種類があり、その種類によって
資産価値は異なるので注意が必要です。

私道は私有財産ですので、個人や法人が所有しています。では、この私道の種類を
見ていきましょう。少し強引ですが、大きく3つにわけます。

  (A)位置指定道路など
  (B)2項道路
  (C)その他

私道には上記のようなものがあります。普段は意識せず通行している道路ですが、
このように種類があるのです。

ここであまり細かな法律の話をしても理解し辛いと思いますので、細かなことは省略しますが、
法律(建築基準法など)で定められているものです。

ここでは、あくまで資産価値に影響のある道路の種類を知ってもらえればいいと思いますので、
上の(A)〜(C)に分けて覚えてもらえればいいと思います。本当は、
もっといろいろな種類に細分化されます。

最初の(A)にある「位置指定道路など」ですが、これは4メートル以上の幅員を有しており、
ほぼ公道に近い資産価値を有しているとお考えください。もちろん、あくまで道路の種類としての
話ですので、環境などのその他の条件によります。
新興住宅地などで見られる開発道路もこれに該当します。

次に、(B)の「2項道路」道路ですが、これは4メートル未満の幅員で、建て替えの際に
セットバックしなければなりません。セットバックは前回にお話しした通りです。

ここでの(A)と(B)の違いは、幅員が4メートルあるかどうかだとイメージしてください。
但し、4メートルあれば全て大丈夫というわけではありませんので、あくまで目安としてください。

4メートル以上の幅員でその道路に接する土地上の建物を建て替えして良いものを(A)、
4メートル未満ですが同様に建て替えしても良いのものを(B)と分けています。

一般的には、(B)よりも(A)の方が資産価値の点では有利です。

さらに、(C)なのですが、ここでは、国道・府道のような公道や(A)(B)以外であるが、
建て替えの可能な道路だとお考えください。

「本当は建て替えできないのですが、例外的に認める」といったニュアンスのものがあります。
それは、資産価値が他のものよりも劣る場合が多いです。

ちなみに、この他にも単なる通路もあります。道路として認められていないので、
通路にしか接していない土地では建て替えができないため、資産価値がかなり低くなっています。

これらの道路の種類については、購入する直前の重要事項説明という場で不動産会社から
説明を受けられますが、資産価値に不利であることまで明確に伝えて頂けないことも多いので、
買主が自ら理解しておかないといけません。
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