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建築条件付土地(宅地)の売買の流れと注意点

設計の自由度と建築条件付土地の売買契約の停止条件

◆建築できる建物の規模や設計の自由度をチェック

 建築条件付土地の場合で、建物が自由設計可能と記載されていましても、全て自由に建築できるかといえば、答えはNOです。

 建物を建てる会社を指定される為、その会社が出来ない、又は今まで建てた事が無い建物(工法)は基本的に建てないものです(例:2×4工法で建てたいと希望しても在来工法でしか建てない等)。

 また、土地条件に関係する制約(法規制など)から希望を実現できないこともあります。そして、何よりもトラブルの基となりうるケースは、基本となる建物プランがあり、明確な理由もなくそのプランからほとんどプラン変更に応じてもらえないケースです。

 フリープランや注文建築をうたいながら、実際にはプランの決まっている建売住宅と同じ感覚で進めようとする建築会社が少なくないため、土地の買主(建物の施主)からすれば納得しづらい対応のように見えるのです。

 よって、建築条件付土地の購入の検討段階(契約前)に設計の自由度については、しっかりと確認しておかなくてはなりません。その際に、「あくまで建売みたいなものです」と説明を受けた場合は、ほとんど基本プランから変更できない、つまり決まっているプランで家を建てることに同意できるかどうかを判断しなくてはなりません。

 このケースは本当に多いです。ただ、ちょっとした間取りの変更(壁の位置も変えない)、外観の色、設備の色等をある程度自由に選べればそれで良いと考えている方も少なくはありませんので、そういった方にとってはニーズとのずれがなく、問題なく取引が進むことが多いです。

 よくご自身のニーズのことも考えて、建築条件付土地の購入を検討しましょう。

◆建築条件付土地の売買契約に停止条件を入れる

 「建築条件付土地の売買契約と建築工事請負契約までの期間をチェック」でもお伝えした通り、この2つの契約を同時に結んではいけません。このことが多くのトラブルの基になっています。

 しかし、この2つの契約は連動するものであり、建物の請負契約が成立しなければ土地の売買契約のみが残ってしまうわけにはいきません。よって、土地の売買契約を結ぶ際にはその契約書に停止条件を付けることとなります。

 その停止条件の内容とは、「ある一定の期間内に検討をしている建物が建たない事がわかった場合は白紙解約できる」のような文言が多いです。

 たとえば「本売買契約の締結後、3ヶ月以内に買主は○○○○会社と建物工事請負契約を締結するものとする。万一、両者が合意できず請負契約が成立しない場合には、本売買契約も解約するものとし、売主は買主へ手付金を返金するものとする。」などのように記載されます(あくまで一例です)。

 また、ある一定の期間につきましては、3か月以内となっている事が多いですが、この期間が短ければ、建物について考慮する期間が短くなることを考えますと、3か月程度は必要でしょう。そして、白紙解約となったときには、手付金等の買主が支払った金銭を返金することが明記されているかも重要なチェックポイントです。

 そして、上記のように解約となった場合に、売主が買主へ違約金や損害賠償金を求めることができないことも重要です。今までに、違約金が生じると記載されていた契約書もありましたので驚きました。

 またある事例では、このようなこともありました。建築条件付土地の契約後に建物プランを検討する流れのなかで図面が出てきました。購入者がいろいろ検討した結果、請負契約を見送ることとして、土地の売買契約も解除となりました。そのときに、それまでの設計料の負担を求められるケースがありましたが、原則としてこのケースでも設計料を負担する必要はありません。

 このように、建築条件付土地に絡む問題は多いため、十分に注意する必要があります。





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